昨日に引き続き、徹底解説していきます！

 

【昨日の記事のまとめ】

・篠路モデルハウス近隣の新築建売住宅の相場価格は、土地＋建物で「3484万円 ～ 3978万円」

・現在販売されている、篠路モデル近隣の新築建売住宅の平均価格は「3501万円」

・現在販売されている篠路モデル近隣の3501万円以上の物件数は22件、3501万円未満は27件

（昨日の記事はこちら）

 

本日は、第二弾！早速行ってみましょう！

 

☆お知らせ

3月5日(土)と６日(日)の10時～16時に、「全館空調体験会」を篠路モデルで実施します

※時間と場所はこちら

 

相場よりも低い価格で販売できる理由とは？

 

昨日の記事で見ていただいた通り、昨今の住宅取得の費用はかなり上昇しています。

その中でも、相場より低い価格で販売している住宅もあるのですが、それが実現できる理由は主に以下の4つが考えられます。

 

【相場よりも低い価格で販売できる理由(今日のもくじ)】

 

①土地の取得方法

②建築コスト

③建築時期

④住宅性能

 

それぞれ見ていきましょう。

 

【①土地の取得方法】

当たり前の話なのですが、土地を相場よりも安く仕入れることです。笑

土地を安く仕入れることが、相場よりも低い価格で販売する基本的な条件となります。

 

土地を安く取得する方法は、

 

・任意売却、競売で売りに出されている物件

・買取希望（早期に現金化したい人など）の物件

・建築不可の土地で建築可能にできる見込みがある物件

 

を探し出すことです。

これができれば土地を安く取得して、販売価格を抑えることができるようになります。

 

 

「なーんだ当たり前じゃん」と思ったそこのあなた・・・

 

実はこれほぼ無理です！笑

 

確かに安く土地を取得する方法ではあるのですが、昨今の事情により、札幌ではこれらの方法で土地を取得することは大変難しい状況です（詳しくは、また別の機会に解説しますね）

じゃあどうするの？って思いますよね。我々の業界の人たちも皆、そう思いました。

 

「どうしよう………このままでは安く土地を仕入れられない………」

 

そこである人は言いました。

 

「一つを二つにしたらいいじゃない」（たぶんですけど）

 

そうなんです。一つの土地を二つに分けることで、結果的に一戸あたりの価格を抑えて販売することが可能になるんです。

言い換えると、「二つに分けることができる土地を取得する」ことがポイントとなります。

 

二つに分けることで販売価格を抑える方法はいくつかありますが、今回はそのうちの一つを②でお話します！

※余談ですが、結果的に土地を安く仕入れられたことにする方法もあります。（篠路モデルはこのパターンです）

 

【②建築コスト】

一つの土地を二つに分けるということは、ほぼ同じ場所で住宅を2棟建てられることになるわけですが、この2棟を同時に建てることがポイントになります。

「別々の場所で2棟建てるより、同じ場所で2棟建てる方が建築コストが安く済む」ということなんです。

 

例えば、資材の運搬、移動、準備や管理など、2回必要なところが1回で済むようになります。

基礎、配管、足場、大工、設備など様々な工事においても、2回が1回、もしくは1.5回などになるわけです。

 

数か月に及ぶ工事で多くの人が関わる中、一つひとつの工程が少しずつ短縮し、ロスがなくなることによって、

別々の場所で2回行うのと、同じ場所で同時に行うのでは建築コストが全然変わってくるということです！

本来掛かるコストよりも下げて2棟建てられるので、結果的に1棟あたりの価格を抑えて販売できるようになるんですね。

 

 

さらに！！

別々の場所だと適用される法令上の制限が違ったり地盤状況も違ったりしますが、同じ場所であれば2度調査を行わなくて済むことや、2棟のバランスを考えて建物の位置や間取りなどを考えることができるため、プランニングも短縮でき、結果的に設計費用も抑えることに繋がります。

 

以上のことから、

土地を二つにわけることで建築コストを抑え、相場よりも低い価格で販売できるようになるわけです！

 

【③建築時期】

今回ご紹介する中で、相場よりも低い価格で販売できている一番の理由が「建築時期」になります。

 

ご存じの方も多いと思いますが、時期が大きく影響する原因は「ウッドショック」です。

ウッドショックとは、木材不足による木材価格の高騰のこと。

アメリカ・中国での木材需要の高まりや、新型コロナでの巣ごもり需要でインターネット通販が急増、運送用のコンテナが世界的に不足していることなどが主な引き金となっており、輸入合板の価格も含めて昨年から価格が高騰している状況です。

 

ウッドショックのインパクトがどれほどのものか。具体的な数値の一部として……

 

(2021年9月時点)

製材輸入価格（米国輸入）：前年末比　2.75倍

企業物価指数（合板・集成材）：前年末比　1.49倍/2.49倍

経済産業省HPより 

 

依然としてこの影響が続いています。

(2.75倍はヤバすぎますよね……簡単に言うと、それまで100万円だった材料を買うのに275万円必要になっている、ということです……)

 

 

実際に価格高騰が始まっているのは2021年の2～4月頃からですので、価格高騰前にすでに着工していた、もしくはすぐに着工計画があったかどうかで、価格が大きく変わっていることになります！

この影響がないという住宅会社は聞いたことがありません。

 

「うちは国産木材をしているので影響ないです！」っていう会社もありましたが

そもそも輸入木材は色んなところで使われていますし、国産木材も高騰しているので本当かどうか気になるところです・・・

 

余談ですが、とある会社ではウッドショック前に新築のご契約をして、価格の影響が出たあとに着工した住宅は、数百万円も資材費の影響があり、利益がほとんどないor建てれば建てるほど赤字の状態だそうです。。。

ウッドショックの影響を（あまり）受けてない時期に建てた住宅であることが、相場よりも低い価格で販売できている大きな理由の一つです！

 

【④住宅性能】

最後の要因は住宅性能のお話です。②建築コストにも繋がる話になります。

突然ですが、こんなセリフ聞いたことありませんか？

 

「当社は毎年約〇〇棟の住宅を建ててますから、資材を大量に仕入れることによって他社さんより安くご提案ができているんですよ。」

 

住宅会社から提案や説明を受けたことがある人は、10人中8人は言われたことがあるのではないでしょうか。笑

仕入れには自信があります的な言葉ですね。これは事実の部分もありますが、実はこの部分だけを切り取るとすごく矛盾しているんです。

 

 

全国規模の会社さんも、地域で有名な会社さんも、ローコスト系の会社さんも、結構な割合でこんなようなことをおっしゃられます。

価格は各社全然違っていて、同じ建築面積でも2000万円のところもあれば、4000万円以上になる会社もあります(かなりの量の仕入れができそうな会社さんほど、高いイメージさえあります)

 

ということは、大量仕入れできているから販売価格が抑えられているということにはならなくて、

「どのような資材や設備を使って、どのような住宅性能で販売しているか」

によって価格が違うということです。

 

つまり、基本的に安価な住宅であればそれなりの住宅性能であるということが一般的で、住宅性能はそれなりで建てる（建築コストを下げる）から相場よりも安く販売できるということになります。

考えてみれば、まぁ当然の話しですよね。

 

 

ここまでの①～④を一旦まとめると、現在において相場よりも低い価格で販売できている住宅は……

 

1.一つの土地を二つに分けて同時に二つの住宅を建てた（もしくは土地を安く取得した）

2.ウッドショックの影響を受けずに建てた

3.性能はそれなりで建てた

 

ほぼ間違いなく、上記1～3のいずれかに当てはまっていると思います！

 

相場よりもかなり低い価格の住宅は、

「一つの土地を二つに分けて、ウッドショックの影響前に、同時に二つの住宅を、それなりの性能で建てた」

ということになっているかもしれませんね！ここまで条件が揃っていれば、納得感のある安さということです。

 

さぁ、長かったですが、いよいよ篠路モデルの凄さを説明する時がきました…！

 

篠路モデル（2980万円）はなんと、

「一つの土地を二つに分けて、ウッドショックの影響前に、とりあえず一つの住宅を、かなりの性能で建てた」

ということになっています！笑

 

しかも、性能は”それなり”じゃないんです……かなりの性能なんです……

「言いすぎじゃないか？」と言われそうですが、事実なんです……………

 

この部分を次回「【第三弾】篠路モデルの凄さとは？」で明日ご紹介します！！！