【第１弾】住宅の保証とは？全国共通の保証～瑕疵担保責任について～
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住宅会社を選ぶ上で保証を大切に考える人も多いと思います。一方で、保証範囲や年数、保証条件や保証の種類など、業界の中でも詳しく知らない人も多くいます。そこで今回から連続で、「住宅の保証」に関して解説していきたいと思います。第一回目は全ての基礎となる「瑕疵担保責任」についてご紹介します。
【目次】
１．瑕疵担保責任
住宅の保証には、自社で保証する任意の保証と義務化されている保証にわけられます。新築住宅においては、全国どこの建築会社で依頼しても必ず瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）と呼ばれる１０年間の保証がつきます。この保証は法律で定められているため、保証を外すことは絶対にできません。
消費者保護の観点から「住宅の品質確保の促進等に関する法律」と「住宅瑕疵（かし）担保履行法」が定められ、１０年間「構造体力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」に対して瑕疵（＝通常あるべき品質を欠いている状態）があれば建築会社が責任を負うというものです。
イメージとして、「たった１０年間で建物の主要な部分に瑕疵があるのは建築会社の責任ですよね？だから瑕疵があったら責任とってね！あと、瑕疵があった場合に責任を取れるようにしておいてくださいね！」という感じです。
瑕疵（かし）担保責任の主な内容として上記の４つが挙げられますが、少し難しい内容もあるため詳しく解説していきます。
２．瑕疵担保責任の対象と範囲
まずはじめに、構造体力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分は下記になります。
※国土交通省資料：住宅の品質確保の促進等に関する法律の概要より
上記の各部分について、「通常あるべき品質＝通常有すべき性能」がない場合に瑕疵担保責任が発生しますが、瑕疵の判断も含めていくつか注意点が存在しています。
【注意点】
①通常有すべき性能がある場合は対象外
瑕疵かどうかのポイントは、「構造体力上＆雨水の侵入に対して既に影響している、もしくは影響する可能性がある場合（通常あるべき性能を有していない場合）」に瑕疵と判断されることが多いと過去の事例からわかっています。
例えば、「耐震強度の不足」「防水処理の不足」「木部の腐食」などは実際に家が傾いたり雨漏りしていなくても明らかに影響があるもの（＝性能を有していない）と考えられます。一方で、外壁のひび割れは外壁の下に防水シートがあるため「雨漏りが起きているか＆起きる原因となる状況か（＝性能を有していないか）」が重要になります。例えば、外壁に軽微なひび割れが生じていても雨水の侵入に問題がなければ瑕疵と認められない可能性もあるということです。
②免責事項がある
・自然現象や偶然/事故（落雷・暴動など）などが理由で損害した場合
・不適正な使用や管理を行っている場合
・瑕疵がない通常劣化の場合
上記は主な免責事項ですが、建築会社の責任と言えない場合は瑕疵担保責任で保証されません。自然現象等にまで建築会社が責任を負うことは不可能で、住宅以外の用途に使用したり違法な増改築をするなど不適正な使用等、瑕疵がない通常程度の劣化は建築会社の責任とは言えないためです。
③リフォームによる瑕疵
新築時と違う業者がリフォームを行い、そのリフォームが原因で雨漏り等が発生した場合、新築時の建築会社は瑕疵担保責任を負いません。この場合、リフォームを行った業者が責任を負うことになります。
④不利な内容は無効
「期間（１０年）を短縮する」「対象範囲を縮小する」「責任は修繕に限る」など、法律で定められたものに対して依頼主（買主）にとって不利な内容は無効となります。また、契約事項（住宅性能など）に関して契約内容と異なり瑕疵担保責任を問えない場合でも、契約不適合責任として責任を問える場合があります。
いくつか注意点について解説してきましたが、これらの注意点は大手メーカーなどが提供している自社保証にも密接に関係してきますので是非覚えておいて頂きたい内容です。
３．資力確保
新築した建築会社は瑕疵担保責任を負うのと同時に、責任が取れるように資力確保をしておく必要があります。
資力確保の方法は２つに限られており、「保証金の供託」と「かし保険の加入」のどちらかを建築会社は必ず選択することになりますが、資力確保という点では同じですが両者では様々な面で異なります。
【かし保険の加入】
国土交通省発表資料：「住宅瑕疵担保履行法に基づく資力確保措置の実施状況について」によると、約９９％以上の建設業者が利用しています。主な特徴としては、「住戸別の保証金額確保」と「第三者機関による現場検査」が挙げられます。保証金の供託の場合は住戸別に保証金は確保されておらず保険加入に必要な第三者検査もありません。加入のために費用は掛かりますが、建築会社が倒産しても保証金額を上限に保険金の請求が可能なため供託に比べて安心と言える資力確保の方法となります。
【保証金の供託】
利用事業者数と保証金の供託戸数からみて、大手メーカーが主に行う資力確保の方法であることがわかります。保険の加入と異なる点は「住戸別の保証金額が定まっていない」「第三者機関による現場検査がない」ことですが、保険料・検査料が掛からないメリットもあります。但し、建築会社が倒産した場合は供託金額の範囲内でしか受け取れず、請求する人が多ければ多い程受け取れる金額が少なくなります。
【瑕疵保険加入で得られる恩恵】
「瑕疵が起きた場合にどうしたら良いの？」
「瑕疵かどうか判断できないし、良いように言いくるめられてしまうかも・・・」
「保証金、保険金の請求はどのようにしたら良いの？
など、万が一の場合にどのように動けばが良いかわかりませんよね。その際に、「評価住宅（建設性能評価を受けた住宅）」もしくは「保険付き住宅（瑕疵保険に加入している住宅）」の場合、弁護士や建築士などによる無料相談をはじめ、専門家が１万円で紛争処理や問題解決に向けて動いてくれます。（公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターより）
次回予告
住宅における瑕疵が発生すると事故と呼ばれており、定期的に相談件数や事故件数、修繕金額、問題となっている要因など色んなものが発表されています。その結果は驚くべきもので、今まで常識と思われていたことが覆るような内容です。
ヒントは第三者検査です。
近いうちに投稿しますので、是非ご覧ください！
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